Met eigen vermogen is het mogelijk om de fiscale aftrekbaarheid van de hypotheek permanent te maken

Met eigen vermogen is het mogelijk om de fiscale aftrekbaarheid van de hypotheek permanent te maken. Dit klinkt te mooi om waar te zijn. Maar theoretisch klopt deze stelling. Onderstaand artikel van Dukers & Baelemans beschrijft hoe het werkt. Vraag blijft uiteraard hoe lang de fiscale aftrekbaarheid in Nederland nog stand zal houden……. zeker geen 120 jaar. M.i. hooguit nog 120 maanden.

Concreet werkt de fiscale truc als volgt: Net voordat je de woning verkoopt, los je zo veel mogelijk af op de hypotheek. Vervolgens ga je minimaal 3 jaar een woning huren. Daardoor vervalt het ontstane (grote) zogenaamde eigen woning reserve. Na deze 3 jaar wordt de nieuwe woning weer belast met een hypotheek. De oude hypotheek (op de eerste woning) herleeft dan; doch deze was (maximaal) afgelost. De rente van de nieuwe hypotheek – minus de herleefde kleine hypotheek – is weer voor 30 jaar (zolang dus de rente-aftrek stand houdt) fiscaal aftrekbaar. Dit kunstje herhaal je vervolgens weer na een aantal jaren … etcetera.

Er doen zich 3 problemen voor: 1. je moet eigen vermogen hebben om te kunnen aflossen. 2. je moet bereid zijn om (meerdere keren) minimaal drie jaar te gaan huren. 3. de hypotheekrenteaftrek moet in stand blijven.

Voor informatie en/of advies: www.middenbrabantadvies.nl

 

Artikel: Mr. Rafik El Fathi FFP is als   fiscaal jurist werkzaam bij Dukers & Baelemans

Hoezo 30 jaar hypotheekrenteaftrek? 120   jaar kan ook.

Met ingang van 1 januari 2013 kan er slechts sprake zijn van een   eigenwoningschuld indien op de schuld ten minste annuïtair wordt afgelost in   een periode van maximaal 360 maanden.

Regelmatig rijst de vraag hoe de duur van de renteaftrek moet   worden bepaald wanneer er deels wordt afgelost  en men vervolgens een   nieuwe eigenwoningschuld aangaat. Zie het volgende voorbeeld met uitleg van   de Staatssecretaris van Financiën:

Tussentijds huren met beschikking   aflossingsstand[1]  

Bram heeft in 2013 een   annuïtaire aflossingshypotheek en een eigen woning van € 200.000.

In 2018 jaar verkoopt Bram de   eigen woning voor € 220.000. De eigenwoningschuld bedraagt (vanwege de   verplichte aflossingen) € 180.000.

Het bedrag van € 180.000 (met   nog 25 jaar looptijd te gaan) wordt vastgelegd als aflossingsstand.

De eigenwoningreserve   bedraagt  € 220.000 – € 180.000 = € 40.000.

Bram gaat in jaar 2018 een woning huren. Na   jaar 2021 (na drie jaar) vervalt de eigenwoningreserve. Bram koopt in jaar   2022 een nieuwe woning voor € 250.000. De eigenwoningschuld is € 250.000   (geen bijleenregeling). De schuld van € 180.000 (stand nog 25 jaar) herleeft   door toepassing van de beschikking aflossingsstand. Bram gaat een nieuwe   lening aan voor € 70.000 (nieuw schema dus nog 30 jaar).

In bovenstaand voorbeeld zien we dat de bepaling voor de duur   van de renteaftrek in wezen een stuk makkelijker is geworden onder het nieuwe   regime. Voor verhogingen ten opzichte van de laatst vastgestelde   eigenwoningschuld gaat namelijk een nieuwe 30-jaarsperdiode lopen.

Deze systematiek leidt tot een   bijzondere constatering. Bram kan namelijk de duur van de renteaftrek zo lang   mogelijk oprekken.

Want stel nu dat Bram   voorafgaand aan zijn verkoop gauw 100.000 aflost op zijn eigenwoningschuld   (en dit bedrag een aantal dagen later weer mooi op zijn rekening krijgt   teruggestort bij de verkoop van zijn woning). Hierdoor bedraagt zijn   eigenwoningschuld in 2018 € 80.000. Bij aankoop van zijn nieuwe woning in   2022 gaat in dat geval voor een bedrag van 170.000 een nieuwe schema van 30   jaar lopen. Dat pakt dus voor Bram een stuk gunstiger uit.

Het bovenstaande leidt tot de   conclusie dat iedere woningbezitter die zich keurig aan zijn   (annuïtaire/lineaire) aflossingsschema houdt en na 30 jaar geen eigen   woningschuld meer heeft er verstandig aan doet om 3 jaar te huren. Daarna kan   men opnieuw beginnen met een eigenwoningschuld waarvan de rente 30 jaar   aftrekbaar is.

Leuker kunnen we het niet   maken, en ook niet makkelijker…

Mr. Rafik El Fathi FFP is als   fiscaal jurist werkzaam bij Dukers & Baelemans


[1] Voorbeeld ontleend aan Nota   naar aanleiding van het verslag 33.405, blz. 39

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s