Q&A NIEUWE VERSTREKKINGSREGELS HYPOTHEKEN VANAF 01-08-2011

Q&A NIEUWE VERSTREKKINGSREGELS HYPOTHEKEN VANAF 01-08-2011

 

Wat betekenen de nieuwe hypotheekregels voor mij?

Een hypotheek zal vanaf 1 augustus meer in verhouding moeten staan met de waarde van je woning. De hypotheek mag maximaal 110 procent (104% plus overdrachtsbelasting) van de waarde van je huis bedragen. Het aflossingsvrije gedeelte van de hypotheek wordt beperkt tot maximaal 50% van de marktwaarde van de woning. Bovendien komen er minder uitzonderingen op de bestaande inkomensnorm.

Hoef ik nu niet meer binnen zeven jaar een extra bedrag af te lossen, zoals in het eerdere voorstel van de AFM?

Dat hoeft inderdaad niet. De AFM was bezorgd over de positie van consumenten met een hogere hypotheek dan de waarde van de woning. Deze consumenten lopen het risico dat ze bij problemen met een restschuld achterblijven. Met de nieuwe regels wordt het verplicht een gedeelte van de hypotheekschuld af te lossen of vermogen op te bouwen. Hierdoor wordt ook het risico van een restschuld beperkt.

Ik heb al een aflossingsvrije hypotheek van meer dan 50% aflossingsvrij. Wat betekent dat voor mij?

Op dit moment niets. De nieuwe normen gelden voor nieuwe hypotheken. Het is wel verstandig in je financiële planning rekening te houden met de manier waarop je het aflossingsvrije deel van de hypotheek gaat aflossen.

Ik wil meer lenen dan volgens de nieuwe inkomensregels mag. Kan dat niet meer?

Er blijft een mogelijkheid om bij uitzondering onder specifieke omstandigheden meer te lenen dan de huidige norm. Deze mogelijkheid werd in het verleden bij banken te vaak onterecht gebruikt waardoor de uitzondering de regel werd. Er kan overigens alleen meer worden geleend onder strikte voorwaarden. Bijvoorbeeld als je binnen zes maanden volgens je contract een inkomensstijging tegemoet kunt zien.

Mijn bank wil mij geen hogere hypotheek verstrekken, omdat het niet mag van de AFM? Klopt dat?

De AFM vindt het belangrijk dat consumenten beschermd worden tegen te grote betalingsrisico’s bij de financiering van hun hypotheek. Werkloosheid, een scheiding of andere wijzigingen in persoonlijke omstandigheden kunnen bijvoorbeeld betalingsproblemen veroorzaken. Een bank moet ervoor zorgen dat een consument niet een te hoge hypotheek afsluit.
Een bank moet echter wel duidelijk uitleggen wat de reden is waarom geen hypotheek wordt verstrekt in uw persoonlijke situatie. Het antwoord: ‘Dat mag niet van de AFM’ is niet voldoende.

Kan ik vanaf 1 augustus 2011 nog steeds een verbouwing meefinancieren?

Ja dat kan. Je kunt je woning laten taxeren voorafgaand aan de verbouwing. Deze taxatie moet de marktwaarde na verbouwing vertegenwoordigen. De hypotheek mag vervolgens niet meer dan 110% van de marktwaarde na verbouwing bedragen.

Wanneer gaan de nieuwe regels gelden?

De nieuwe regels gelden vanaf 1 augustus 2011.

Het aflossingsvrije deel van mijn hypotheek is op dit moment meer dan 50%. Ik wil mijn hypotheek over sluiten naar een andere hypotheekverstrekker. Kan dat?

Als je in hetzelfde huis blijft wonen en de lening maximaal wordt verhoogd met de noodzakelijke oversluitkosten (zoals bijvoorbeeld notariskosten) kan een hypotheekverstrekker afwijken van de standaardregels. Dat betekent dat jouw bank ook een aflossingsvrije hypotheek mag verstrekken van meer dan 50%. Een goede adviseur zal echter moeten vaststellen of het wel verstandig. Hij dient daarin een passend hypotheekadvies te geven.

Welke betalingsrisico’s bestaan er bij een hypotheek?

Als je een hypotheek hebt, loop je gedurende de looptijd verschillende betalingsrisico’s. Zoals bijvoorbeeld een restschuld als je je huis verkoopt. Of (te) hoge woonlasten door een inkomensdaling. Hieronder worden enkele veelvoorkomende risico’s beschreven.
De rente kan gestegen zijn
De woonlasten kunnen stijgen, doordat de rente stijgt tijdens de looptijd. Hoe korter de rentevaste periode van de hypotheek, hoe sneller eventuele renteverhogingen invloed hebben op de woonlasten. Ga bijvoorbeeld na of je de maandelijkse lasten ook nog kunt betalen als de rente stijgt?
Je overige lasten en uitgaven kunnen onvoorzien stijgen
Het kan moeilijk worden je hypotheeklasten te betalen als je overige uitgaven stijgen door bijvoorbeeld ziekte, gezinsuitbreiding of overheidsmaatregelen. Hoe meer overige lasten je hebt, hoe moeilijker het kan worden je woonlasten te betalen.

Je inkomen kan dalen
Dit kan bijvoorbeeld het gevolg zijn van een bewuste keuze, zoals minder uren gaan werken wanneer er kinderen komen. Of bij verandering van baan, waarbij je minder verdient.

Maar de inkomensdaling kan ook onverwacht en onvoorzien zijn, zoals bij ziekte, werkloosheid of scheiding. Scheiding en werkloosheid hebben de grootste gevolgen, omdat dit je besteedbaar inkomen tientallen procenten kan verlagen.

Wanneer de werkloosheid toeneemt lopen ongeveer 70.000 tot 120.000 huishoudens de grootste risico’s om in betalingsproblemen te komen.

Je moet je huis verkopen met verlies
Verder loop je het risico een schuld over te houden als de opbrengst van de verkoop van je huis lager is dan je hypotheekschuld. Bij dalende huizenprijzen wordt de kans dat je huis minder waard is dan je hypotheek alleen maar groter. Als je je huis moet verkopen of wilt verkopen, loop je dus de kans op een restschuld. Het uitzicht op een mogelijke restschuld kan het ook moeilijker maken om te verhuizen.

In 2008 hadden bijna 400.000 huishoudens een hypotheekschuld die groter is dan de woningwaarde. Dat zijn er vier keer zoveel als in 2002. Als de huizenprijzen met 20% zouden dalen dan verdubbelt het aantal huishoudens met meer hypotheekschuld dan hun huis waard is.

Bijna de helft van de nieuwe hypotheeksluiters neemt een hypotheek die hoger is dan de aankoopwaarde van het huis. In 2008 werd er gemiddeld 15% meer geleend dan het huis waard is. Bij eerdere (gedwongen) verkoop kan dan een restschuld overblijven, zeker als de woningprijzen niet stijgen.

Je hebt altijd een restschuld bij een aflossingsvrije hypotheek
Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je alleen rente en heb je altijd een schuld aan het eind van de looptijd. Minder dan de helft van de mensen met een aflossingsvrije hypotheek is zich hier van bewust, blijkt uit de AFM Consumentenmonitor van oktober 2008.

Ongeveer de helft van de hypotheken in Nederland is aflossingsvrij. En van de nieuw gesloten hypotheken is ruim 60% (gedeeltelijk) aflossingsvrij, blijkt uit de AFM Consumentenmonitor van april 2009. Starters, die voor het eerst een hypotheek sluiten, sluiten relatief vaker een hypotheek af waarin wel vermogen wordt opgebouwd. Iets meer dan een kwart van de starters heeft een aflossingsvrije hypotheek.

Overigens hoeft een toenemend betalingsrisico niet meteen te leiden tot daadwerkelijke betalingsproblemen. Op uitgaven, zoals vakantie en uitgaan en kleding, kan worden bezuinigd. Maar naarmate de woonlasten langer een groot deel van het budget blijven opslokken, neemt de kans toe dat je daadwerkelijk in betalingsproblemen komt.

Wat is een tophypotheek?

Een tophypotheek is voor de AFM een hypotheek waarbij de verhouding tussen de hypotheeklening en de waarde van de woning hoger is dan 100%. Hoe lager de verhouding tussen de hypotheekschuld en de woningwaarde, hoe meer korting een hypotheekverstrekker bereid is te geven. Het risico dat het onderpand – de woning – op enig moment minder waard is dan de hypotheekschuld, is immers kleiner. Dit is voor beide partijen aantrekkelijk.

Voor informatie en/of advies: MIDDEN BRABANT ADVIES | Erkend Hypotheekadviseurs in Midden-Brabant

Kantoor Oisterwijk: telefoon 013-5212001

Kantoor Udenhout: telefoon 013-5110511

Kantoor Haaren: telefoon 0411-621276